La commission des affaires économiques du Sénat vient d’adopter une proposition de loi qui change la donne pour les propriétaires de logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette décision, prise le 26 mars 2025, assouplit considérablement l’interdiction de mise en location prévue depuis le 1er janvier dernier, en élargissant notamment son champ d’application aux maisons individuelles.
Assouplissement des règles pour les logements énergivores
L’interdiction de louer des logements classés G au DPE est entrée en vigueur au début de l’année 2025. Cette mesure, qui visait à éliminer progressivement les passoires thermiques du parc locatif français, se heurte pourtant à des difficultés pratiques, particulièrement en copropriété. La sénatrice Amel Gacquerre a donc proposé un texte permettant d’assouplir cette réglementation.
La commission a largement enrichi cette proposition initiale. Désormais, un propriétaire bailleur pourra déroger à l’interdiction de location s’il prouve avoir réalisé « tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles » pour améliorer la performance énergétique de son bien. Cette disposition s’applique notamment quand un architecte des bâtiments de France s’oppose aux travaux ou lorsque le syndic refuse d’engager des rénovations sur les parties communes.
La commission a également introduit un critère financier essentiel : si le coût de la rénovation s’avère « manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien », le propriétaire pourra continuer à louer son logement G. Cette mesure répond aux préoccupations de nombreux propriétaires qui font face à des coûts de rénovation parfois exorbitants, comparable aux dépenses imprévues comme la taxe abri de jardin qui impacte le budget des propriétaires.
Extension aux maisons individuelles et simplification des procédures
L’un des changements majeurs apportés par la commission concerne l’extension du dispositif aux maisons individuelles. Cette décision s’explique par un constat simple : ces logements représentent la majorité des passoires énergétiques dans le parc locatif privé français, avec un taux de 23% contre 17% pour les biens en copropriété.
Pour les copropriétés, le texte prévoit désormais la prise en compte du DPE collectif plutôt que celui du logement individuel, lorsque sa note permet de satisfaire l’obligation de décence énergétique. Cette mesure vise à faciliter la gestion des situations où les intérêts divergent entre propriétaires occupants et bailleurs.
La commission a également supprimé l’obligation de recourir à un maître d’œuvre pour coordonner les travaux de rénovation dans les parties communes. Cette simplification vise particulièrement les petites copropriétés, souvent moins bien entretenues et comportant davantage de logements énergivores.
Vers une approche plus pragmatique de la transition énergétique
Cette proposition de loi, soutenue par la ministre du Logement Valérie Létard, sera examinée en séance publique au Sénat le 1er avril 2025. Elle marque un tournant dans la politique de rénovation énergétique en adoptant une approche plus réaliste des contraintes techniques et financières rencontrées par les propriétaires.
La durée de validité du refus d’un syndic a été limitée à trois ans, afin d’éviter les blocages de complaisance. Cette disposition incite les copropriétés à réexaminer régulièrement les projets de rénovation énergétique, sans pour autant pénaliser immédiatement les propriétaires bailleurs.
Pour les maisons individuelles comme pour les appartements en copropriété, ces nouvelles dispositions créent un équilibre entre l’objectif de transition énergétique et les réalités économiques et techniques auxquelles font face les propriétaires. La prise en compte du coût des travaux par rapport à la valeur du bien introduit une dimension de proportionnalité jusqu’alors absente du dispositif initial.
Les propriétaires concernés devront en revanche rester vigilants : ces dérogations n’exemptent pas d’engager une réflexion sur l’amélioration énergétique de leurs biens, mais offrent davantage de souplesse dans sa mise en œuvre. L’enjeu reste d’accompagner efficacement la transition énergétique du parc immobilier français tout en préservant l’offre locative.
